• 27/05/2026
  • Postavio: Bonus Sistem
  • Kategorija Poreska regulativa i promene
Нема коментара
Prodaja stanova u izgradnji: Kada se priznaju prihodi i rashodi ako su izdati konačni fiskalni računi?

Prodaja stanova u izgradnji: Kada se priznaju prihodi i rashodi ako su izdati konačni fiskalni računi?

Fiskalni račun nije isto što i priznavanje prihoda

Građevinska industrija u Srbiji već godinama funkcioniše u složenom regulatornom okruženju u kojem se ukrštaju:

  • Zakon o fiskalizaciji,
  • Zakon o PDV-u,
  • Zakon o porezu na dobit pravnih lica,
  • računovodstveni standardi,
  • kao i praksa Ministarstva finansija i poreskih organa.

Jedna od najčešćih dilema investitora i građevinskih firmi odnosi se upravo na trenutak priznavanja prihoda i rashoda kod prodaje stanova u izgradnji — naročito u situacijama kada su:
✔ stanovi unapred prodati,
✔ naplaćen pun iznos,
✔ izdati konačni fiskalni računi,
✔ kupci ostvarili povraćaj PDV-a za prvi stan,
a objekat još nije završen niti je izvršena primopredaja.

Novo mišljenje Ministarstva finansija dodatno je razjasnilo ovu oblast i praktično potvrdilo ono što računovodstveni standardi već zahtevaju:
👉 izdavanje fiskalnog računa ne znači automatski i priznavanje prihoda.

Za građevinske kompanije ovo pitanje nije samo računovodstveno, već direktno utiče na:

  • poreski bilans,
  • finansijske izveštaje,
  • obračun poreza na dobit,
  • evidenciju zaliha i avansa,
  • kao i ukupnu poresku izloženost kompanije.

Šta kaže Zakon o fiskalizaciji?

Prema mišljenju Ministarstva finansija, predmet fiskalizacije je promet na malo, kao i primljeni avans za budući promet na malo.

To praktično znači da investitor koji prodaje stan fizičkom licu ima obavezu da:
✔ evidentira promet preko elektronskog fiskalnog uređaja,
✔ izda fiskalni račun u trenutku prometa ili prijema avansa,
✔ izvrši fiskalizaciju u skladu sa Zakonom o fiskalizaciji.

Zakon jasno propisuje da svaki promet na malo mora biti evidentiran preko fiskalne kase, bez obzira na način plaćanja:

  • gotovina,
  • kartice,
  • instant plaćanje,
  • bankovni transfer,
  • avansna uplata.

Međutim, ovde dolazimo do ključne stvari koju mnogi investitori pogrešno tumače:

Fiskalizacija NE određuje trenutak priznavanja prihoda

Ministarstvo finansija izričito naglašava da:

  • Zakon o fiskalizaciji uređuje evidentiranje prometa,
  • ali ne uređuje moment nastanka prihoda niti priznavanje rashoda.

Drugim rečima:
📌 fiskalni račun je poreska i evidenciona obaveza,
dok se:
📌 priznavanje prihoda određuje prema računovodstvenim standardima.

To je veoma važna razlika.

Kada se prihod od prodaje stanova ZAISTA priznaje?

Ključ odgovora nalazi se u primeni:

MSFI za MSP – Odeljak 23: Prihodi

Prema ovom standardu, prihod od prodaje dobara može se priznati tek kada su ispunjeni određeni uslovi:

  • preneti značajni rizici i koristi vlasništva,
  • prodavac više nema kontrolu nad robom,
  • prihod može pouzdano da se meri,
  • očekuje se priliv ekonomske koristi,
  • troškovi mogu pouzdano da se utvrde.

Kod stanova u izgradnji, Ministarstvo finansija zauzima veoma jasan stav:

Ako objekat nije završen — prihod se NE priznaje

U konkretnom slučaju iz mišljenja:

  • objekat nije bio završen,
  • nije postojala upotrebna dozvola,
  • nije izvršena primopredaja stanova kupcima.

Zbog toga:
✔ nisu preneti rizici i koristi vlasništva,
✔ investitor i dalje ima kontrolu nad nepokretnošću,
✔ prihod ne može biti priznat u poslovnim knjigama.

To znači da:
👉 čak i ako je izdat konačni fiskalni račun,
👉 čak i ako je kupac platio stan,
👉 čak i ako je ostvaren povraćaj PDV-a za prvi stan,

prihod računovodstveno još ne postoji.

Kako se onda evidentiraju primljena sredstva?

Ovo je još jedna veoma važna tema za investitore.

Prema mišljenju Ministarstva:

primljena sredstva predstavljaju AVANS

Dakle:

  • novac nije prihod,
  • već obaveza prema kupcu,
  • sve dok ne dođe do prenosa rizika i koristi.

U poslovnim knjigama takva sredstva evidentiraju se kao:
📌 primljeni avansi.

To praktično znači da investitor:

  • ima priliv novca,
  • ali još nema računovodstveni prihod,
  • niti osnov za priznavanje rashoda povezanih sa prodajom.

Šta se dešava sa troškovima izgradnje?

Ovo pitanje je jednako važno kao i pitanje prihoda.

Troškovi izgradnje se:
✔ ne priznaju odmah kao rashod,
✔ već se vode kao zalihe odnosno nedovršena proizvodnja.

Prema računovodstvenim pravilima:

  • rashodi se priznaju tek kada se prizna i povezani prihod,
  • odnosno kada dođe do prodaje u računovodstvenom smislu.

To znači da:

  • građevinski materijal,
  • radovi,
  • podizvođači,
  • troškovi projekta,
  • angažovanje izvođača,

do trenutka primopredaje ostaju evidentirani kroz zalihe.

Tek nakon:
✔ završetka objekta,
✔ prenosa rizika,
✔ primopredaje kupcu,

troškovi prelaze u rashode.

Zašto je ovo važno za poreski bilans?

Mnogi investitori pogrešno pretpostavljaju da:
📌 fiskalni račun automatski znači poreski prihod.

Međutim, Ministarstvo finansija potvrđuje da se:

prihodi i rashodi priznaju u poreskom bilansu tek kada su priznati i u poslovnim knjigama

odnosno u skladu sa:

  • MSFI,
  • MSFI za MSP,
  • Zakonom o računovodstvu,
  • Zakonom o porezu na dobit pravnih lica.

Drugim rečima:
👉 poreski bilans prati računovodstveno priznavanje prihoda i rashoda.

To je posebno značajno za:

  • investitore,
  • građevinske firme,
  • kompanije koje posluju po fazama izgradnje,
  • projekte sa velikim avansnim naplatama.

Najčešće greške u praksi

U radu sa građevinskim kompanijama veoma često se pojavljuju sledeći problemi:

1. Pogrešno priznavanje prihoda

Investitor evidentira prihod odmah po izdavanju fiskalnog računa.

Posledica:
⚠ veća poreska osnovica,
⚠ pogrešan finansijski rezultat,
⚠ nepotrebno povećanje poreza na dobit.

2. Prerano priznavanje rashoda

Troškovi izgradnje se knjiže kao rashod pre trenutka prodaje.

Posledica:
⚠ neusaglašenost sa standardima,
⚠ problem u poreskom bilansu,
⚠ mogući poreski rizici.

3. Mešanje PDV pravila i računovodstva

PDV i fiskalizacija ne znače automatski i računovodstveno priznavanje prihoda.

Ovo je jedna od najčešćih zabuna u građevinskom sektoru.

Građevinska industrija i računovodstvo: oblast visokog rizika

Građevinarstvo je jedna od računovodstveno i poreski najkompleksnijih delatnosti u Srbiji.

Razlozi su brojni:

  • avansna plaćanja,
  • fazna realizacija projekata,
  • član 10 Zakona o PDV-u,
  • interni obračun PDV-a,
  • fiskalizacija,
  • ugovori po fazama,
  • podizvođači,
  • obračun zaliha i nedovršene proizvodnje,
  • transfer troškova,
  • poreski bilansi.

Zbog toga je stručna računovodstvena podrška često presudna za:
✔ pravilno poresko pozicioniranje firme,
✔ smanjenje poreskih rizika,
✔ usklađenost sa propisima,
✔ stabilnost poslovanja.

Mišljenje Ministarstva finansija jasno potvrđuje važan princip:

Fiskalni račun nije dovoljan za priznavanje prihoda

Kod prodaje stanova u izgradnji prihod nastaje tek kada:
✔ objekat bude završen,
✔ budu preneti rizici i koristi vlasništva,
✔ bude izvršena primopredaja nepokretnosti.

Do tada:

  • primljeni novac predstavlja avans,
  • troškovi ostaju na zalihama,
  • prihod i rashod se ne priznaju u bilansu uspeha.

Za investitore i građevinske firme ovo nije samo tehničko pitanje, već oblast koja direktno utiče na:

  • porez na dobit,
  • finansijske izveštaje,
  • likvidnost,
  • poreske kontrole,
  • dugoročnu stabilnost poslovanja.

BONUS SISTEM pruža stručnu podršku građevinskim firmama i investitorima u:
✔ poreskom savetovanju,
✔ obračunu PDV-a i fiskalizaciji,
✔ vođenju poslovnih knjiga,
✔ poreskim bilansima,
✔ računovodstvenom tretmanu projekata u izgradnji,
✔ usklađivanju poslovanja sa važećim propisima.

(PROČITAJTE INTEGRALNO KOMPLETNO Mišljenje Ministarstva finansija, br: 001906343 2026 10520 004 000 011 004 od 8. maja 2026. godine)

1. Sa aspekta primene Zakona o fiskalizaciji

Članom 3. st. 1. i 2. Zakona o fiskalizaciji („Službeni glasnik RS“, br. 153/20, 96/21 i 138/22 – u daljem tekstu: ZF), propisano je da je predmet fiskalizacije promet dobra i usluga na malo (u daljem tekstu: promet na malo) i primljeni avans za promet na malo. Prometom na malo smatra se svaki izvršen promet dobara i pružanje usluga fizičkim licima, kao i svaki promet dobara i usluga u maloprodajnim objektima, nezavisno od toga da li je korisnik fizičko lice, pravno lice ili preduzetnik, uključujući i promet izvršen putem samonaplatnih uređaja – automata.

Članom 4. st. 1. i 2. ZF propisano je da je obveznik fiskalizacije svaki obveznik poreza na prihode od samostalne delatnosti u smislu zakona kojim se uređuje porez na dohodak građana i svaki obveznik poreza na dobit pravnih lica u smislu zakona kojim se uređuje porez na dobit pravnih lica, koji vrši promet na malo. Obveznik fiskalizacije je u obavezi da evidentira svaki pojedinačno ostvareni promet na malo i to nezavisno od načina plaćanja (gotovinom, instant transferom odobrenja, čekom, platnom karticom, na drugi bezgotovinski način i sl.), uključujući i primljene avanse za budući promet na malo, preko elektronskog fiskalnog uređaja.

Saglasno članu 6. stav 1. ZF, obveznik fiskalizacije dužan je da u trenutku prometa na malo, uključujući i primljeni avans za budući promet na malo, izda fiskalni račun korišćenjem elektronskog fiskalnog uređaja, koji se sastoji od elemenata (procesor fiskalnih računa i elektronski sistem za izdavanje računa) čija je upotreba odobrena od strane Poreske uprave.

Prema tome, obveznik fiskalizacije dužan je da u trenutku prometa na malo, izda fiskalni račun korišćenjem elektronskog fiskalnog uređaja, s tim da se fiskalni račun može dostaviti elektronskim putem, isključivo uz saglasnost kupca dobara, odnosno korisnika usluge.

Napominjemo da odredbe Zakona o fiskalizaciji, između ostalog, propisuju obavezu evidentiranja prometa čije vreme se utvrđuje u skladu sa propisima kojima se uređuje porez na dodatu vrednost, izdavanja fiskalnog računa i postupak fiskalizacije prometa dobara i usluga, ali ne uređuju pitanja momenta nastanka prihoda, priznavanja srazmernog dela procenjenih troškova, niti pitanja naknadne korekcije i usklađivanja rashoda. Navedena pitanja uređuju se propisima kojima se reguliše porez na dobit pravnih lica, kao i primenom relevantnih računovodstvenih standarda.

2. Sa aspekta primene Zakona o porezu na dobit pravnih lica

Odredbama člana 6. st. 1. i 2. Zakona o porezu na dobit pravnih lica („Službeni glasnik RS“, br. 25/01, 80/02, 80/02 – dr. zakon, 43/03, 84/04, 18/10, 101/11, 119/12, 47/13, 108/13, 68/14 – dr. zakon, 142/14, 91/15-autentično tumačenje, 112/15, 113/17, 95/18, 86/19, 153/20, 118/21 i 94/24 – u daljem tekstu: ZPDPL) propisano je da je osnovica poreza na dobit pravnih lica oporeziva dobit, koja se utvrđuje u poreskom bilansu usklađivanjem dobiti obveznika iskazane u bilansu uspeha, koji je sačinjen u skladu sa međunarodnim računovodstvenim standardima (u daljem tekstu: MRS), odnosno međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja (u daljem tekstu: MSFI), odnosno međunarodnim standardom finansijskog izveštavanja za mala i srednja pravna lica (u daljem tekstu: MSFI za MSP) i propisima kojima se uređuje računovodstvo, na način utvrđen ovim zakonom.

Saglasno sa odredbom člana 7. stav 1. ZPDPL, za utvrđivanje oporezive dobiti priznaju se rashodi u iznosima utvrđenim bilansom uspeha, u skladu sa MRS, odnosno MSFI i MSFI za MSP, kao i propisima kojima se uređuje računovodstvo, osim rashoda za koje je ovim zakonom propisan drugi način utvrđivanja.

U skladu sa odredbama člana 23. stav 1. ZPDPL, za utvrđivanje oporezive dobiti priznaju se prihodi u iznosima utvrđenim bilansom uspeha, u skladu sa MRS, odnosno MSFI, odnosno MSFI za MSP, i propisima kojima se uređuje računovodstvo, osim prihoda za koje je ovim zakonom propisan drugi način utvrđivanja.

U vezi sa pitanjima koja se odnose na momenat priznavanja prihoda, odnosno načina priznavanja rashoda (u poslovnim knjigama obveznika) u situaciji opisanoj u podnetom dopisu, obratili smo se Sektoru za finansijski sistem, kao nadležnom za tumačenje propisa o računovodstvu, koji nam je dostavio sledeći odgovor:

„Zakonom o računovodstvu („Službeni glasnik RS“, br. 73/19 i 44/21 – dr. zakon, u daljem tekstu: Zakon), uređuju se obveznici primene ovog zakona, razvrstavanje pravnih lica i preduzetnika, organizacija računovodstva, računovodstvene isprave i vrste poslovnih knjiga, uslovi i način vođenja poslovnih knjiga, Registar pružalaca računovodstvenih usluga, priznavanje i vrednovanje pozicija u finansijskim izveštajima, sastavljanje, dostavljanje i javno objavljivanje finansijskih izveštaja, godišnjeg izveštaja o poslovanju, izveštaja o korporativnom upravljanju, izveštaji o plaćanjima autoritetima vlasti i nefinansijsko izveštavanje, Registar finansijskih izveštaja, Nacionalna komisija za računovodstvo i nadzor nad sprovođenjem odredbi ovog zakona.

U predmetnom zahtevu koji nam je dostavljen, između ostalog, navedeno je sledeće:

„Privredno društvo (u daljem tekstu: Prodavac) se bavi izgradnjom stambenih zgrada namenjenih daljoj prodaji. Primenjuje računovodstvene standarde MSFI za MSP. Pre fizičkog završetka izgradnje i dobijanja upotrebne dozvole, Prodavac je sa kupcima prvog stana zaključio ugovore i naplatio celokupan iznos kupoprodajne cene;

Shodno propisima o fiskalizaciji, Prodavac je izdao konačne fiskalne račune (promet prodaja) pre nego što je objekat računovodstveno završen. Na osnovu ovih računa, kupci su ostvarili pravo i realizovali povraćaj PDV-a po osnovu kupovine prvog stana.

U poslovnim knjigama, troškovi izgradnje se vode na zalihama (nedovršena proizvodnja/učinci), a objekat još uvek nije preknjižen na gotove proizvode niti je izvršena primopredaja ključeva.”

U skladu sa MSFI za MSP, Odeljak 23: Prihodi paragraf 23.10 propisuje da se prihod od prodaje dobara priznaje kada su ispunjeni svi sledeći uslovi:

(a) entitet je na kupca preneo značajne rizike i koristi od vlasništva nad robom;

(b) entitet ne zadržava učešće u upravljanju prodatom robom u meri koja se obično povezuje sa vlasništvom, niti zadržava efektivnu kontrolu nad prodatom robom;

(c) iznos prihoda se može pouzdano izmeriti;

(d) verovatan je priliv ekonomske koristi povezane sa tom transakcijom u entitet; i

(e) troškovi koji su nastali ili troškovi koji će nastati u datoj transakciji mogu se pouzdano izmeriti.

Takođe, paragraf 23.11 MSFI za MSP ukazuje da se procena prenosa rizika i koristi zasniva na suštini transakcije, a ne na formalnim aspektima (Ocena toga kada je entitet preneo značajne rizike i koristi od vlasništva na kupca zahteva ispitivanje okolnosti date transakcije. U najvećem broju slučajeva, prenos rizika i koristi od vlasništva podudara se sa prenosom zakonskog vlasništva ili sa prenosom poseda na kupca. Ovo je slučaj kod većine prodaja na malo. U drugim slučajevima, vreme prenosa rizika i vlasništva se ne podudara sa vremenom prenosa zakonskog vlasništva ili prenosa poseda).

U konkretnom slučaju, imajući u vidu da objekat nije završen, nije pribavljena upotrebna dozvola, kao i da nije izvršena primopredaja nepokretnosti, nisu ispunjeni uslovi iz paragrafa 23.10 (a) i (b) MSFI za MSP, te se prihod ne može priznati.

Izdavanje konačnog fiskalnog računa u skladu sa propisima o fiskalizaciji, kao ni naplata ugovorene cene, ne utiču na moment priznavanja prihoda u smislu MSFI za MSP. Primljena sredstva se, u skladu sa Odeljkom 2: Koncepti i sveobuhvatni principi (paragraf 2.36 – obaveze) MSFI za MSP, priznaju kao obaveza po osnovu primljenih avansa.

Saglasno Odeljku 13: Zalihe MSFI za MSP propisano je da se zalihe priznaju kao sredstvo, kao i da se trošak zaliha priznaje kao rashod u periodu u kojem se priznaje i povezani prihod.

Troškovi izgradnje nepokretnosti do momenta prodaje evidentiraju se kao nedovršena proizvodnja, odnosno zalihe. Takođe, Odeljak 2: Koncepti i sveobuhvatni principi utvrđuje načelo sučeljavanja prihoda i rashoda, odnosno da se rashodi priznaju u Bilansu uspeha kada postoji direktna povezanost sa prihodima.

Imajući u vidu sve navedeno, mišljenja smo da se u konkretnom slučaju prihod od prodaje stanova priznaje u skladu sa paragrafom 23.10 MSFI za MSP, odnosno u momentu prenosa rizika i koristi (primopredaja), a ne u momentu izdavanja fiskalnog računa. Primljena sredstva do tog momenta predstavljaju obavezu (avanse). Troškovi izgradnje se evidentiraju kao zalihe i priznaju kao rashod tek u periodu u kojem se priznaje prihod (paragraf 13.20).”

S tim u vezi, a imajući u vidu da se oporeziva dobit utvrđuje u poreskom bilansu usklađivanjem dobiti obveznika iskazane u bilansu uspeha (koji je sačinjen u skladu sa propisima o računovodstvu) na način propisan ZPDPL, smatramo da se u poreskom periodu u kom obveznik, saglasno citiranom mišljenju, prizna i iskaže u svojim poslovnim knjigama prihode (od prodaje stanova), odnosno evidentira troškove izgradnje istih, tako iskazani prihodi i rashodi priznaju u poreskom bilansu u skladu sa čl. 7. i 23. ZPDPL.

Kontaktirajte Bonus Sistem — vaš pouzdan partner za računovodstvo, poreze i poslovno savetovanje.

Kontaktirajte nas i pokrenite svoj biznis. Nudimo moderno knjigovodstvo i profesionalne računovodstvene i pravne usluge.
Bonus Sistem d.o.o.
Agencija za knjigovodstvo
Adresa: Terazije 42, 11000 Beograd – Stari grad.
Telefon: + 381 11 403 55 27, + 381 63 112 60 38
Mobilni: +381 63 112 60 36
www.bonus-sistem.com
Email: office.bonus@bonus-sistem.com, bonussistem@gmail.com

Pošalji upit



Оставите одговор