Kako se priznaje prihod kod izgradnje stambenog kompleksa prema MSFI 15?

Način priznavanja prihoda kod izgradnje stambenog kompleksa zavisi od uslova konkretnog ugovornog odnosa i kriterijuma iz MSFI 15 – Prihodi od ugovora sa kupcima. Prihod može biti priznat u trenutku kada se kontrola nad nepokretnošću prenese na kupca ili sukcesivno, tokom vremena, ukoliko su za to ispunjeni uslovi predviđeni standardom.

Ministarstvo finansija je u mišljenju broj 003030842 2026 10520 016 000 011 004 od 25. juna 2026. godine razmatralo upravo pitanje modela priznavanja prihoda kod društva koje realizuje izgradnju stambenog kompleksa sa stambenim jedinicama i apartmanima.

U konkretnom slučaju posebno su razmatrani izbor računovodstvene politike, primena MSFI 15, način plaćanja kupaca, mogućnost alternativne upotrebe objekta i ugovorna mogućnost zadržavanja naknade za izvršene radove.

Ko primenjuje MSFI za priznavanje prihoda?

Zakonom o računovodstvu uređeni su obveznici primene zakona, organizacija računovodstva, računovodstvene isprave, vođenje poslovnih knjiga, priznavanje i vrednovanje pozicija u finansijskim izveštajima i druga pitanja računovodstva.

Prema članu 24. Zakona o računovodstvu, velika pravna lica, pravna lica koja imaju obavezu sastavljanja konsolidovanih finansijskih izveštaja, odnosno matična pravna lica, javna društva i društva koja se pripremaju da postanu javna, nezavisno od veličine, za priznavanje, vrednovanje, prezentaciju i obelodanjivanje pozicija u finansijskim izveštajima primenjuju MSFI.

Konkretan slučaj: izgradnja stambenog kompleksa

U zahtevu koji je dostavljen Ministarstvu finansija navedeno je da rezidentno pravno lice iz Republike Srbije realizuje projekat izgradnje stambenog kompleksa koji će obuhvatati:

• stambene jedinice;
• apartmane.

Društvo sa kupcima zaključuje predugovore kojima se definišu dinamika plaćanja i ostali uslovi kupoprodaje.

Plaćanje 20% kupoprodajne cene

Prema uslovima predugovora, kupac je obavezan da plati 20% kupoprodajne cene stana u roku od pet radnih dana od zaključenja i solemnizacije predugovora.

Preostali deo kupoprodajne cene plaća se prema unapred definisanim rokovima.

Posebno je ugovorena situacija raskida predugovora od strane kupca. U tom slučaju društvo kao prodavac ima pravo da zadrži avansno naplaćeni iznos od 20% ukupne kupoprodajne cene kao unapred utvrđeni iznos naknade štete.

Ako je u trenutku raskida kupac uplatio manje od 20%, dužan je da doplati razliku do 20% kupoprodajne cene.

Zašto je važan izbor modela priznavanja prihoda?

Društvo je planiralo da prihode priznaje u skladu sa MSFI 15 – Prihodi od ugovora sa kupcima.

Međutim, u trenutku podnošenja zahteva Ministarstvu finansija još nije bila doneta konačna odluka o tome da li će se prihod priznavati:

• u trenutku isporuke nepokretnosti (point-in-time) ili
• tokom vremena (over time), prema stepenu izvršenja projekta.

Izbor modela ne može se zasnivati samo na dinamici naplate. Potrebno je sagledati prirodu konkretnog ugovora, kontrolu nad imovinom i druge okolnosti relevantne za primenu MSFI 15.

Kada se prihod priznaje u trenutku isporuke stana?

Ukoliko su ispunjeni uslovi za priznavanje prihoda u jednom trenutku (point-in-time), prihod se priznaje kada se kontrolna prava nad stambenom jedinicom ili apartmanom prenesu na kupca.

To znači da se prihod i pripadajući rashodi povezani sa izgradnjom nepokretnosti priznaju u periodu u kojem je izvršen prenos kontrole.

Primer

Ako se izgradnja stambenih jedinica završi tokom 2027. godine i stanovi budu predati kupcima u toj godini, prihod od prodaje tih stanova i povezani trošak izgradnje priznaju se u 2027. godini.

Dobit ostvarena po osnovu tih prodaja takođe se iskazuje u periodu u kojem su, prema MSFI 15, ispunjeni uslovi za priznavanje prihoda.

Kada se prihod priznaje tokom vremena?

Druga mogućnost je priznavanje prihoda tokom vremena (over time).

U tom slučaju prihod i rashodi priznaju se sukcesivno, u skladu sa stepenom izvršenja projekta, odnosno stepenom izgradnje.

Ovakav način priznavanja prihoda dolazi u obzir kada su ispunjeni uslovi koje MSFI 15 propisuje za priznavanje prihoda tokom vremena.

Primer priznavanja prihoda prema stepenu izgradnje

Ministarstvo finansija navodi primer projekta koji traje tri godine.

Ako je:

• u prvoj godini završeno 25% radova;
• u drugoj godini završeno 40% radova;
• u trećoj godini završeno 35% radova,

prihodi i rashodi priznaju se sukcesivno prema stepenu izvršenja projekta.

To znači da se dobit ne bi iskazala tek na kraju trogodišnjeg projekta, već bi se priznavala tokom izgradnje, u skladu sa pravilima MSFI 15.

Poreska obaveza se u tom slučaju utvrđuje na osnovu dobiti priznate kroz finansijske izveštaje, uz odgovarajuća poreska prilagođavanja u skladu sa Zakonom.

Od čega zavisi izbor modela priznavanja prihoda?

Prema mišljenju Ministarstva finansija, osnov za izbor modela priznavanja prihoda predstavlja analiza:

• ugovornog odnosa;
• ekonomske suštine transakcije;
• prava i obaveza društva i kupca;
• prirode objekta koji se gradi;
• mogućnosti alternativne upotrebe objekta;
• načina plaćanja;
• ugovornih mogućnosti zadržavanja naknade za izvršene radove;
• trenutka prenosa kontrole i rizika;
• drugih relevantnih okolnosti predviđenih MSFI 15.

Posebno je značajno pitanje mogućnosti alternativne upotrebe objekta i ugovorne mogućnosti zadržavanja naknade za izvršene radove.

Zbog toga se model priznavanja prihoda ne može odrediti samo na osnovu činjenice da kupac plaća određeni procenat kupoprodajne cene unapred.

Da li računovodstvena politika mora biti usklađena sa revizorom?

Društvo je navelo da će odabrani model priznavanja prihoda definisati odgovarajućom računovodstvenom politikom, koja će biti usaglašena sa revizorom, odnosno predmet ocene ovlašćenog eksternog revizora.

Ministarstvo finansija je u mišljenju istaklo da, ukoliko društvo primeni odabranu računovodstvenu politiku, definisanu u skladu sa opštim aktom društva i relevantnim MSFI, i na odgovarajući način prizna prihode u skladu sa MSFI 15, a adekvatnost takvog postupanja bude predmet ocene ovlašćenog eksternog revizora, smatraće se da su finansijski izveštaji sastavljeni u skladu sa propisima iz oblasti računovodstva.

Šta mora da sadrži računovodstvena politika?

Prema Zakonu o računovodstvu, interna regulativa obuhvata opšta akta pravnog lica ili preduzetnika koja sadrže, između ostalog:

• posebna uputstva i smernice za organizaciju računovodstva;
• računovodstvene politike za priznavanje i vrednovanje imovine i obaveza;
• računovodstvene politike za priznavanje i vrednovanje prihoda i rashoda;
• druga pitanja vođenja poslovnih knjiga i sastavljanja finansijskih izveštaja za koja je zakonom predviđeno uređenje opštim aktom.

Pravno lice je dužno da internom regulativom uredi organizaciju računovodstva na način koji omogućava sveobuhvatno evidentiranje poslovnih promena, kao i sprečavanje i pravovremeno otkrivanje pogrešno evidentiranih promena.

Obelodanjivanje računovodstvene politike

Odabrana računovodstvena politika ne treba samo da postoji kao interna odluka društva.

Društvo je u obavezi da primenjenu računovodstvenu politiku obelodani i detaljno prezentuje u Napomenama uz finansijske izveštaje.

To je posebno važno kod kompleksnih projekata izgradnje nepokretnosti, kod kojih izbor modela priznavanja prihoda može imati značajan uticaj na period u kojem se priznaju prihod, rashod i dobit.

Ko je odgovoran za finansijske izveštaje?

Zakon o računovodstvu predviđa kolektivnu odgovornost za istinito i pošteno prikazivanje finansijskih izveštaja.

U skladu sa članom 43. stav 2. Zakona, za istinito i pošteno prikazivanje redovnih i konsolidovanih godišnjih finansijskih izveštaja i godišnjih izveštaja o poslovanju odgovorni su, u okviru svojih zakonskih i internih nadležnosti:

• zakonski zastupnik;
• organ upravljanja;
• nadzorni organ pravnog lica;
• preduzetnik;
• odgovorna lica propisana Zakonom o računovodstvu.

Društvo je zato dužno da finansijske izveštaje sastavi u skladu sa odgovarajućom računovodstvenom regulativom, uključujući MSFI koje primenjuje u skladu sa Zakonom.

Koja je uloga eksternog revizora?

Krajnja odgovornost revizora jeste da potvrdi, odnosno izrazi mišljenje o usklađenosti finansijskih izveštaja sa odgovarajućom računovodstvenom regulativom.

Kod konkretnog projekta izgradnje stambenog kompleksa to znači da izbor i primena modela priznavanja prihoda prema MSFI 15 predstavljaju pitanje koje se mora adekvatno dokumentovati i obrazložiti, a njihova adekvatnost može biti predmet revizorske procene.

Šta je najvažnije za investitore i društva koja grade nekretnine?

Kod izgradnje stambenog kompleksa trenutak priznavanja prihoda nije automatski određen trenutkom naplate od kupca.

Ključno je utvrditi kada su, prema MSFI 15, ispunjeni uslovi za priznavanje prihoda i da li se kontrola nad imovinom prenosi u jednom trenutku ili tokom vremena.

Zbog toga društvo pre izbora računovodstvenog tretmana treba da analizira konkretne ugovore sa kupcima, prirodu projekta, prava i obaveze ugovornih strana, mogućnost alternativne upotrebe objekta i mogućnost zadržavanja naknade za izvršene radove.

Odabrani model treba da bude jasno definisan računovodstvenom politikom, primenjen na odgovarajući način i obelodanjen u finansijskim izveštajima.

Najčešća pitanja o priznavanju prihoda prema MSFI 15

Da li se prihod od prodaje stana priznaje kada kupac uplati avans?

Ne nužno. Sama činjenica da je kupac izvršio uplatu ne određuje automatski trenutak priznavanja prihoda. Potrebno je utvrditi da li su ispunjeni uslovi za priznavanje prihoda prema MSFI 15.

Šta znači point-in-time priznavanje prihoda?

Point-in-time znači da se prihod priznaje u jednom trenutku, kada se ispune uslovi za prenos kontrole nad nepokretnošću na kupca.

Šta znači over-time priznavanje prihoda?

Over-time znači da se prihod priznaje sukcesivno tokom vremena, u skladu sa stepenom izvršenja projekta, kada su ispunjeni uslovi iz MSFI 15.

Da li se kod izgradnje stambenog kompleksa prihod može priznavati tokom gradnje?

Da, ukoliko su ispunjeni uslovi za priznavanje prihoda tokom vremena prema MSFI 15. U tom slučaju prihod i rashodi priznaju se prema stepenu izvršenja projekta.

Da li računovodstvenu politiku mora da odobri revizor?

Društvo je dužno da ima odgovarajuću računovodstvenu politiku i da finansijske izveštaje sastavlja u skladu sa primenljivim propisima i MSFI. Adekvatan način primene odabrane politike može biti predmet ocene ovlašćenog eksternog revizora.

Da li se računovodstvena politika mora objaviti?

Da. Primenu računovodstvene politike društvo je dužno da obelodani i detaljno prezentuje u Napomenama uz finansijske izveštaje.

Zaključak

Kod izgradnje i prodaje stambenih jedinica i apartmana, model priznavanja prihoda prema MSFI 15 mora se odrediti na osnovu konkretnih ugovornih i ekonomskih okolnosti, a ne samo na osnovu dinamike plaćanja.

Prihod se može priznati u trenutku prenosa kontrole nad nepokretnošću na kupca ili tokom vremena, prema stepenu izvršenja projekta, ukoliko su za to ispunjeni uslovi iz MSFI 15.

U konkretnom slučaju koji je razmatralo Ministarstvo finansija, izbor modela treba da bude zasnovan na analizi ugovornog odnosa, ekonomske suštine transakcije, prava i obaveza društva i kupca, mogućnosti alternativne upotrebe objekta, načina plaćanja i mogućnosti zadržavanja naknade za izvršene radove.

Izvor: Mišljenje Ministarstva finansija Republike Srbije, br. 003030842 2026 10520 016 000 011 004 od 25. juna 2026. godine.

Kontaktirajte Bonus Sistem — vaš pouzdan partner za računovodstvo, poreze i poslovno savetovanje.

Kontaktirajte nas i pokrenite svoj biznis. Nudimo moderno knjigovodstvo i profesionalne računovodstvene i pravne usluge.
Bonus Sistem d.o.o.
Agencija za knjigovodstvo
Adresa: Terazije 42, 11000 Beograd – Stari grad.
Telefon: + 381 11 403 55 27, + 381 63 112 60 38
Mobilni: +381 63 112 60 36
www.bonus-sistem.com
Email: office.bonus@bonus-sistem.com, bonussistem@gmail.com

Pošalji upit